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Ampia deducibilità degli interessi passivi anche per i centri commerciali

 

La costante giurisprudenza di merito interpreta estensivamente l’applicabilità delle disposizioni in materia di deducibilità degli interessi passivi per le società di gestione immobiliare introdotte dalla Legge finanziaria 2008 e poi recentemente modificate dal Decreto internazionalizzazione (art 4 Dlgs 147/2015), intervenendo sui contenziosi relativi a quelle società immobiliari che, oltre alla mera locazione delle proprietà immobiliari, forniscono servizi integrati relativi ai medesimi immobili locati, quali, ad esempio, servizi di pulizia, di gestione dei parcheggi e delle aree comuni, come succede per le società che detengono centri commerciali o complessi immobiliari locati a terzi.

 

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Si ricorda che, al fine di incentivare il settore immobiliare italiano, con Legge finanziaria 2008 (articolo 1, comma 36, Legge 244/2007) è stata introdotta l’integrale deducibilità degli interessi passivi corrisposti da società immobiliari su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, in deroga all’ordinario regime di deducibilità limitata in base al ROL, previsto dall’articolo 96 Tuir.

La disposizione agevolativa si applica alle società che svolgono, in via effettiva e prevalente, attività immobiliare. Sulla definizione di tali società sono sorte questioni interpretative, in quanto l’Agenzia delle Entrate ha adottato un’interpretazione restrittiva della disposizione, delimitandone l’applicazione alle sole società immobiliari “di gestione”, ovvero alle società immobiliari la cui attività “consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio” e strumentali per natura o comunque non utilizzati direttamente” nell’esercizio dell’impresa. (circolare 37/E/2008). Di seguito, la stessa Agenzia, con la circolare 7/E del 2013, ha escluso dal novero delle immobiliari di gestione le società che, oltre all’attività di mera locazione/affitto di immobili, esercitano altre attività seppur secondarie ed accessorie a quella immobiliare (gestione di centri commerciali, villaggi turistici, ecc) fornendo servizi integrati ai propri locatari in misura tale “da rendere l’attività di locazione o di affitto non più preminente in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi”.

Recentemente, il legislatore è dunque nuovamente intervenuto, in via interpretativa, a superare questo contrasto, con il Decreto internazionalizzazione (art. 4, comma 4 D Lgs n 147 del 14.09.2015 in GU n 220 del 22.09.2015), in vigore dal 7 ottobre 2015, che ha introdotto delle modifiche alla disciplina fiscale degli interessi passivi (art.96 TUIR) e, in particolare, ha chiarito il campo di applicazione della norma di cui sopra prevedendo che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non rilevano ai fini dell'art.96 TUIR per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intese tali le società che soddisfano due requisiti: 1) valore dell'attivo patrimoniale prevalentemente costituito dal valore normale degli immobili destinati alla locazione; 2) valore dei ricavi costituito per 2/3 da canoni di locazione o affitto di aziende.

L’Agenzia delle Entrate, per le controversie anteriori all’entrata in vigore del decreto internazionalizzazione, ha continuato a negare la deducibilità degli interessi alle società non di gestione pura. 

A tale condotta degli uffici si contrappongono tuttavia le decisioni dei giudici di merito che, facendo di fatto valere la portata interpretativa delle disposizioni introdotte con il decreto internazionalizzazione, adottano un’interpretazione estensiva della norma (di recente Ctr Lombardia sentenza n. 3520/02/16 e Ctp Milano, n. 3664/03/2015 e in passato Ctp Milano 212/08/2013, 6051/16/2014 e 2543/47/2016; Ctp Brescia 637/15/2014 ). 

In particolare secondo i giudici la deducibilità spetta ogniqualvolta i servizi accessori resi in favore dei locatari/affittuari non siano di rilevanza quantitativa e qualitativa tale da trasformare il contratto di locazione/affitto in un contratto di servizi integrati e, dunque in tutte le ipotesi in cui i ricavi da servizi avevano un’incidenza solo marginale rispetto ai canoni di locazione/affitto e la società locatrice risultava sprovvista di personale (amministratori o dipendenti) dedicato all’erogazione diretta o al coordinamento (in caso di affidamento in outsourcing) dei servizi integrati.

Bozza OIC 21- Nuovi principi per la contabilizzazione dei dividendi nelle holding

La bozza del nuovo documento OIC 21 (Partecipazioni), pubblicata lo scorso 13 giugno 2016 e attualmente in consultazione, interviene a modificare il trattamento contabile dei dividendi nelle holding alla luce delle novità introdotte dal cosiddetto Decreto Bilanci DLgs. 139/2015, in vigore dal 1° gennaio 2016. 

 

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Come noto, sino ad ora, secondo i principi contabili i dividendi dovevano essere rilevati secondo il principio di competenza economica nell’esercizio in cui, a seguito della delibera dei soci della partecipata di distribuire l’utile o le riserve, sorge il diritto alla riscossione in capo alla società partecipante. L’OIC 21 prevedeva due eccezioni a tale regola generale stabilendo per le holding, con riguardo ai dividendi derivanti dalle proprie controllate, la possibilità di anticiparne la contabilizzazione all’esercizio di maturazione rispetto a quello in cui ne viene deliberata la distribuzione, purché il bilancio della controllata fosse approvato dall’organo amministrativo anteriormente alla data di approvazione del progetto di bilancio della controllante, da parte da parte del proprio organo amministrativo.  Ed inoltre, era prevista per le società controllanti con pieno dominio sull’assemblea della controllata, la possibilità di anticipare la rilevazione del dividendo all’esercizio di maturazione sulla base della mera proposta di distribuzione deliberata dagli amministratori della controllata, purché questa fosse antecedente alla delibera degli amministratori della controllante di approvazione del progetto di bilancio. 

L’iscrizione dei dividendi secondo il descritto principio di competenza, comporta come conseguenza sul bilancio d’esercizio, l’obbligo di rilevare le imposte differite sulla quota di dividendo assoggettato a tassazione secondo il principio di cassa, da annullarsi poi nell’esercizio di incasso e tassazione effettiva del dividendo.

In base alla bozza del nuovo OIC 21, viene dunque elimina la possibilità di rilevazione anticipata dei dividendi da società controllate già nell’esercizio di maturazione così come la possibilità, per le società controllanti con pieno dominio sull’assemblea della controllata, di anticipare la rilevazione del dividendo sulla base della proposta di distribuzione deliberata dagli amministratori della controllata. In conseguenza di tale modifica, pertanto, la controllante potrà rilevare i dividendi solo nello stesso esercizio in cui sorge il relativo debito per la controllata.

Il nuovo principio contabile troverà applicazione, una volta concluso l’iter di aggiornamento, ai bilanci con esercizio avente inizio a partire dal 1° gennaio 2016 o da data successiva e, pertanto, per i bilanci chiusi al 31.12.2015 rimane la possibilità di applicare le deroghe previste dall’ancora vigente OIC 21. 

 

Bonus fiscale per le erogazioni liberali a sostegno della cultura

Il Governo, con il recente “Decreto cultura” DL 83/2014 (G.U. 31.5.2014 n. 125), entrato in vigore il 1° giugno scorso ha introdotto alcune misure agevolative a favore della cultura; tra le varie misure è stato introdotto il cosiddetto “Art bonus”, ovvero un sistema di incentivi fiscali per i privati che decidono di fare donazioni per il restauro di un bene culturale, con un credito d'imposta per il periodo 2014-2016.

 

 

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L’agevolazione riguarda le erogazioni liberali in denaro effettuate nei tre periodi d’imposta successivi a quello in corso al 31.12.2013, per interventi di manutenzione, protezione e restauro di beni culturali pubblici, sostegno degli istituti e dei luoghi della cultura di appartenenza pubblica, realizzazione di nuove strutture, restauro e potenziamento di quelle esistenti delle fondazioni lirico-sinfoniche o di enti o istituzioni pubbliche che, senza scopo di lucro, svolgono esclusivamente attività nello spettacolo.

Il “bonus art” è riconosciuto in misura pari al:

ü  65% delle erogazioni liberali effettuate in ciascuno dei primi 2 periodi d’imposta (2014 e 2015, per i soggetti solari);

ü  50% delle erogazioni liberali effettuate nel 3° periodo d'imposta (2016, per i soggetti solari).

nel limite:

  • del 15% del reddito imponibile, per le persone fisiche e enti non commerciali;

 

  • del 5 per mille dei ricavi annui, per i soggetti titolari di reddito d’impresa.

L’applicazione del credito d’imposta è alternativo alla detrazione Irpef del 19% di cui all’art. 15, c. 1, lett. h) e i), e alla deduzione Ires di cui all’art. 100, c. 2, lett. f) e g), del Tuir.

Il credito d'imposta deve essere ripartito in 3 quote annuali di pari importo. Per i soggetti titolari di reddito d'impresa è utilizzabile in compensazione mediante modello F24, ex art. 17 d.lgs. n. 241/1997 e non rileva ai fini delle imposte sui redditi e dell'Irap. Al suo utilizzo non si applica il limite di 250.000,00 euro per l’utilizzo dei crediti d’imposta di cui al quadro RU previsto dall’art. 1 co. 53 della L. 244/2007, né il limite generale alle compensazioni di 700.000,00 euro, di cui all’art. 34 della L. 388/2000.

Per beneficiare del credito d’imposta occorre presentare al Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del turismo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà relativa alle documentazioni e alle certificazioni richieste.

 

Inoltre è imposto un obbligo di trasparenza in capo al soggetto beneficiario delle erogazioni liberali il quale è tenuto a comunicare mensilmente al Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del turismo l’ammontare delle erogazioni liberali ricevute nel mese di riferimento e a rendere pubblici l’ammontare delle liberalità ricevute, la destinazione e l’utilizzo delle stesse, anche mediante pubblicazione sul proprio sito web.

Il FATCA: che cos’è e quali effetti è destinato a produrre anche nel nostro paese

Il Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) è una legge statunitense (2010) rivolta alle istituzioni finanziarie straniere (Financial Foreign Institution, FFI) ed agli altri intermediari finanziari che mira a colpire l’evasione fiscale dei cittadini statunitensi e o dei residenti negli Stati Uniti. L’obiettivo del FATCA è, in buona sostanza, quello di imporre la trasparenza delle istituzioni finanziarie di tutto il mondo di fronte all’Internal Revenue Service (IRS, l’agenzia fiscale statunitense).

Italia e Stati Uniti hanno firmato un accordo (gennaio 2014) che, in attuazione del FATCA, prevede uno scambio automatico di informazioni di natura finanziaria su basi di reciprocità. E’ previsto che la normativa sul FACTA entri in vigore in Italia con decorrenza dal 1° luglio 2014.

Nel frattempo l’OCSE ha approvato (febbraio 2014) uno standard in gran parte ispirato alla normativa FACTA ma destinato a produrre effetti assai più estesi considerata la multilateralità dei principi OCSE.

 

 

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Gli intermediari finanziari italiani saranno a breve chiamati ad aderire (1°luglio 2014) alla normativa FACTA anche attraverso la registrazione presso l’Internal Revenue Services. In caso di mancata adesione alla normativa in commento gli stessi soggetti potranno essere sottoposti a restrizioni di varia natura oltre che ad un inasprimento delle condizioni fiscali sui redditi di fonte statunitense.

L’adesione al FACTA, d’altro canto, comporterà tre principali ordini di obblighi. Il primo in termini di identificazione della clientela statunitense; il secondo in termini di reporting periodico con riferimento alla stessa clientela; il terzo in termini di applicazione della cd. ritenuta FACTA del 30% nei confronti dei clienti recalcitrant (clienti di cui non è possibile accertare la cittadinanza o la residenza) e nei confronti degli altri intermediari finanziari che non hanno aderito al FACTA. Alla stessa ritenuta, su tutti i redditi di fonte statunitense, saranno poi soggetti gli intermediari finanziari che decidessero di non aderire alla normativa FACTA.

Un’ulteriore piano di influenza del FACTA, assai più ampio ed esteso, è quello che si prospetta attraverso le decisioni dell’organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE). Ed infatti  l’OCSE ha rilasciato di recente (febbraio 2014) un Common Reporting Standard per lo scambio di informazioni fiscali tra gli stati che si ispira in larga misura alle norme FACTA. Le procedure previste nel documento OCSE, tuttavia, hanno carattere multilaterale  e prevedono chiaramente che le giurisdizioni aderenti ottengano informazioni sensibili dalle istituzioni finanziarie su tutta la propria clientela con residenza fiscale estera e non solo su quella statunitense.

Le Amministrazioni fiscali degli Stati membri saranno quindi tenute ad acquisire le informazioni dagli intermediari finanziari sulle attività finanziarie dei non residenti ed a scambiarle in modo automatico con quelle degli altri stati e con una cadenza periodica.

A differenza del FACTA lo standard OCSE ad esso ispirato si basa sulla residenza fiscale dei soggetti e non sulla cittadinanza ed inoltre non prevedere soglie minime per lo scambio di informazioni.

Si osserva che non è prevista una data per l’attivazione dello standard OCSE e sarà comunque necessaria una norma interna di recepimento per quanto riguarda la regolamentazione delle procedure a carico degli intermediari.  Tuttavia l’impressione generale che si riceve è quella che vi sia una solida volontà di procedere rapidamente e senza inversioni di marcia.

L’Italia appare particolarmente interessata agli sviluppi del progetto soprattutto nell’attuale contesto nel quale i detentori di attività estere stanno valutando costi e benefici della cd “voluntary disclosure” per l’emersione delle attività non dichiarate. Nella valutazione in commento è evidente come la progressiva “apertura” delle Amministrazioni estere in atto rappresenti un elemento di grande rilevanza.