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Legge di Stabilità 2016 - Ampliato l’accesso all’agevolazione “prima casa”

 

La legge 28 dicembre 2015 n. 208 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto, con effetto dal 1° gennaio 2016, un nuovo presupposto applicativo dell'agevolazione “prima casa” volto ad adeguarne la disciplina alle attuali difficoltà della contrattazione immobiliare.

In particolare è stata modificata la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro), aggiungendo il comma 4-bis che consente al proprietario di un immobile, nel momento in cui decide di cambiare casa comprandone una nuova, di beneficiare nuovamente delle agevolazioni “prima casa” a condizione che il vecchio immobile sia venduto entro un anno dall’acquisto del nuovo. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderà applicabile l’imposta di registro nella misura ordinaria, gli interessi e una sanzione pari al 30 per cento sulla differenza dell’imposta stessa.

 

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Il nuovo comma 4-bis, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, nella citata nota II-bis, dispone che «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

 

Per comprendere la portata del nuovo disposto normativo è necessario ricordare due dei presupposti per  la concessione dell'agevolazione “prima casa” previsti dalla nota II-bis, alla Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986:

 il primo presupposto concerne la “novità” dell'agevolazione (prevista dalla lettera c), nota II-bis, comma 1): la concessione dell'agevolazione è condizionata dal fatto che l'acquirente non sia «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» tempo per tempo disposte dalle normativa in tema di acquisto della “prima casa”;

 il secondo è inerente la cosiddetta “impossidenza” (prevista dalla lettera b), nota II-bis, comma 1): l'agevolazione “prima casa” compete se l'acquirente non è «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare».

 

Coordinando, dunque, il disposto della Nota II-bis, comma 1, lettera b) e c), con il disposto del nuovo comma 4-bis della medesima nota, ne consegue che la situazione di “prepossidenza” di un'altra abitazione si rende ostativa alla concessione di una ulteriore agevolazione “prima casa” salvo che si renda possibile la alienazione infrannuale di cui oltre, nel senso che :

 se si tratta di una “prepossidenza” provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni “prima casa”, tale “prepossidenza” non è ostativa all'ottenimento di una nuova agevolazione purchè si abbia l'alienazione della prima abitazione entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;

 se invece si tratta di una “prepossidenza” non provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni “prima casa” (ad esempio per acquisti per successione ereditaria o mediante un contratto di compravendita non agevolato), tale “prepossidenza” si rende ostativa all'ottenimento di una nuova agevolazione “prima casa” anche se l’immobile viene alienato entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

 

Sono rimasti invariati invece gli altri requisiti previsti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”:

 l’abitazione deve essere situata nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del Comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della “prima casa” sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto (lett. a) della nota II-bis di cui all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986);

 l’immobile oggetto di agevolazione deve essere un immobile abitativo non rientrante nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio dal punto di vista storico e artistico).

 

Nel corso del recente Telefisco 2016, è stato confermato che la novità trova applicazione non solo alle cessioni, poste in essere dall'1.1.2016, soggette ad imposta di registro, ma anche:

- alle cessioni di abitazioni imponibili ad IVA (a norma del n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72), alle quali si applica l'aliquota IVA del 4%;

- ai trasferimenti di abitazioni a titolo gratuito operati mortis causa o inter vivos (nel qual caso, tuttavia, l'agevolazione implica l'applicazione delle sole imposte ipotecaria e catastale in misura fissa mentre le imposte sulle successioni e donazioni restano dovute in misura ordinaria), purché nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile si esprima l'impegno a trasferire entro 1 anno l'immobile preposseduto.

L’applicabilità della novità normativa alle cessioni poste in essere dall'1.1.2016, poi, implica che non è possibile richiedere il rimborso dell'imposta corrisposta in misura ordinaria per un acquisto operato nel 2015, anche se l’abitazione preposseduta viene  alienata nel 2016.

Inoltre, è stato chiarito che, sebbene non sia stato modificato anche l'art. 7 della L. 448/98 che disciplina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, il credito di imposta trova applicazione:

 sia quando il riacquisto viene effettuato entro un anno dall'alienazione;

 sia nel caso in cui l'alienazione della "vecchia" prima casa segua il nuovo acquisto (purché avvenga entro 1 anno da esso).

 

Si segnala che la materia è stata oggetto anche di un recente approfondimento da parte del Consiglio Nazionale del Notariato (studio tributario 5-2016/T, allegato).

Superammortamenti introdotti dalla Legge di Stabilità 2016

Al fine di agevolare gli investimenti in beni strumentali nuovi, la legge di stabilità per il 2016, art. 1 c. 91 e seguenti della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 (GU n. 302 del 30 dicembre 2015) ha introdotto a favore di imprese e professionisti i cosiddetti “super-ammortamenti”, ovvero ammortamenti calcolati su un costo maggiorato del 40%.

 

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La nuova previsione agevolativa consiste nella maggiorazione del 40% del costo fiscale dei beni materiali nuovi acquistati, anche in leasing, dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing deducibili dall’imponibile Ires e Irpef. Di contro i maggiori ammortamenti non rilevano ai fini Irap e ai fini della determinazione delle plusvalenze/minusvalenze in caso di cessione del bene.

In caso di locazione finanziaria, come illustrato da Assilea nella propria circolare n. 25/2015, i super canoni sono determinati sulla quota capitale aumentata del 40%, una volta scorporata la quota interessi. L'agevolazione dovrebbe essere estesa alle quote di ammortamento successive al riscatto, da calcolarsi pertanto sul prezzo sostenuto per il riscatto del bene (al netto dell'IVA detraibile), aumentato del 40%.

L’agevolazione riguarda l’acquisto di beni strumentali nuovi, effettuati dal 15.10.2015 al 31.12.2016, ad esclusione dei fabbricati e di beni con coefficiente di ammortamento inferiore al 6,5%; sono agevolabili gli acquisti di autoveicoli anche a deducibilità limitata (per i quali il limite di deducibilità, anch’esso aumentato del 40% passa da 18.076 euro a 25.306 euro - e da 25.823 euro a 36.152 euro per gli agenti).

I beneficiari sono le imprese e gli esercenti arti e professioni, indipendentemente dal regime contabile adottato; sembrano esclusi i contribuenti forfettari che non deducono quote di ammortamento ma l’intero costo sostenuto nell’anno di pagamento.

L’agevolazione spetta sia in caso di acquisizione diretta che in caso di acquisto tramite locazione finanziaria, a partire dall'entrata in funzione del bene; non spetta in caso di noleggio del bene al noleggiatore ma resta in capo alla società di noleggio.

L’agevolazione in oggetto non ha effetto ai fini del calcolo dell’acconto dovuto per il periodo di imposta 2016, così come previsto dall’art. 1 comma 94 Legge 208/2015; gli acconti Ires ed Irpef 2016 andranno dunque calcolati secondo le regole ordinarie.

Nuove agevolazioni Irpef previste dalla Legge di Stabilità 2016

La legge di stabilità per il 2016 Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 (GU n. 302 del 30 dicembre 2015), in vigore dall’1.1.2016, ha previsto nuove e significative detrazioni a favore delle persone fisiche, ed inoltre ha prorogato per tutto il 2016 le detrazioni Irpef già previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

 

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La Legge di stabilità 2016, con decorrenza dal 1 gennaio 2016, ha introdotto delle nuove detrazioni Irpef al fine di agevolare l’acquisto di immobili. In particolare sono state previste le seguenti detrazioni per l’acquisto di abitazioni principali e della prima casa:

- detrazione per l’acquisto di mobili da parte delle “giovani coppie”: 

l’agevolazione, pari al 50% della spesa sostenuta, spetta alle coppie sposate o conviventi more uxorio, che abbiano costituito un nucleo familiare da almeno tre anni e nelle quali uno dei due componenti non abbia superato i trentacinque anni di età, che acquistano un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (presupposto necessario è l’acquisto dell’abitazione principale e non la sua ristrutturazione). La norma non specifica chiaramente i termini temporali relativi all’acquisto: se l’acquisto deve essere effettuato nel 2016 o sono agevolabili anche spese per arredi su acquisti di abitazioni fatte in anni precedenti. La detrazione è quantificata sulla base delle spese documentate sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 per l’acquisto di mobili ad arredo (esclusi gli elettrodomestici) dell’unità abitativa destinata ad abitazione principale per un ammontare complessivo non superiore a 16.000,00 euro, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo;

- detrazione per l’acquisto della prima casa con leasing: 

viene prevista una nuova detrazione Irpef del 19% per i contratti di locazione finanziaria relativi ad unità immobiliari da destinare ad abitazione principale; la detrazione si calcola sull’importo dei canoni e dei relativi oneri non superiore a 8.000 euro e sul prezzo di riscatto, non superiore a 20.000 euro. L’agevolazione viene riconosciuta nel caso in cui: a) l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dalla consegna; b) il soggetto interessato abbia un’età inferiore a 35 anni (in caso contrario la detrazione è ridotta del 50%) e un reddito complessivo non superiore a € 55.000 all’atto della stipula del contratto e non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. 

Una nuova detrazione Irpef riguarda poi l’acquisto di immobili ad uso abitativo effettuate dai privati nei confronti delle imprese costruttrici:

- detrazione dell’IVA corrisposta per l’acquisto di immobili: 

pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa all’acquisto, effettuato entro il 31.12.2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B; cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione, pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto, è ripartita in 10 quote annuali;

Sempre in ambito immobiliare sono state prorogate a tutto il 2016 le seguenti detrazioni Irpef relative agli interventi sugli immobili:

- Detrazione pari al 50% delle spese sostenute per interventi volti al recupero del patrimonio edilizio, nel limite massimo di spesa detraibile pari a 96.000,00 euro per unità immobiliare; 

- Detrazione pari al 50% delle spese sostenute per l’acquisto o l’assegnazione di unità immobiliari site in fabbricati interamente recuperati con interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione da imprese e cooperative edilizie, entro l’importo massimo di 96.000,00 euro per unità immobiliare;

- Detrazione pari al 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici adibiti all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, nel limite massimo di spesa pari a 10.000,00 euro e indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione;

- Detrazione pari al 65% delle spese per gli interventi di riqualificazione energetica; per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti Irpef che si trovano nella “no tax area” per i quali l’IRPEF non è dovuta possono optare per la cessione della detrazione ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi;

- Detrazione pari al 65% delle spese relative alle misure antisismiche e alle opere di messa in sicurezza statica degli edifici, nel limite massimo di 96.000,00 euro per ciascuna unità immobiliare facente parte dell’edificio.

 

Si segnala inoltre che la legge di stabilità ha previsto, sempre a partire dall’1.1.2016, l’aumento degli importi delle detrazioni IRPEF per i titolari di redditi di pensione con un reddito complessivo fino a 15.000,00 euro, così che l’esenzione dall’IRPEF (c.d. “no tax area”) si verifica per i pensionati:

 con meno di 75 anni di età e un reddito complessivo fino a 7.750,00 euro;

 con almeno 75 anni di età e un reddito complessivo fino a 8.000,00 euro.

Con effetto retroattivo dal periodo d’imposta 2015, vengono infine riviste le seguenti detrazioni Irpef del 19%:

- per spese funebri sostenute in dipendenza della morte di persone, senza più alcuna limitazione in relazione al rapporto di coniugio/parentela/affinità, su un importo massimo di 1.550,00 euro per ciascun decesso;

- per spese per la frequenza di corsi di istruzione, con estensione a quelle sostenute presso università non statali in misura non superiore a quella stabilita annualmente per ciascuna facoltà universitaria con decreto del Ministero dell’Istruzione, dell’Università e della Ricerca, tenendo conto degli importi medi delle tasse e dei contributi dovuti alle università statali.