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Legge di Stabilità 2016 – agevolazioni e nuovi obblighi in tema di locazioni

La legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/15, G.U. n. 208, S.O. n. 70, del 28 dicembre 2015)  ha introdotto agevolazioni e nuovi obblighi nell’ambito delle locazioni di immobili ad uso abitativo; di seguito una breve disamina delle novità in oggetto.

 

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Obbligo di registrazione e comunicazione a carico del locatore

La legge di Stabilità 2016 ha posto, a carico esclusivo del locatore, l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula.

Sempre a carico del locatore, è stato inoltre posto il nuovo obbligo di comunicare entro 60 giorni l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata, anche ai fini della tenuta c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6), cod. civ.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra, per l’appunto, la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell’anagrafe condominiale.

Si precisa che la legge di Stabilità 2016 non è intervenuta sull’art. 10, comma 1, lett. a), del d. P.R. n.131/86 (T.U. imposta di registro) che, con particolare riguardo all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, continua a prevedere, per le “scritture private non autenticate” (tra cui rientrano, tipicamente, i contratti di locazione), l’obbligo di richiedere la registrazione a carico di tutte le “parti contraenti” (e, quindi, non solo del proprietario). Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta ancora obbligato alla registrazione. Risulta evidente, però, che se la registrazione avviene a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resta  a carico del locatore.

Anche l’articolo 57 dello stesso decreto 131/1986 non è stato modificato dalla legge di Stabilità 2016 e continua a prevedere la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell’imposta di registro, unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari di cui alla L. n. 39/1989, in caso di scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito del loro intervento.

Il “nuovo” obbligo di registrazione ad esclusivo carico del proprietario scatta naturalmente solo nelle ipotesi di contratti di locazione soggetti a registrazione obbligatoria, ossia per quei contratti aventi durata superiore ai 30 giorni nel corso dell’anno. La legge di Stabilità 2016 non ha infatti modificato la durata temporale delle locazioni al superamento della quale scatta l’obbligo di registrazione del contratto. 

Inoltre, il nuovo obbligo non riguarda le c.d. “locazioni commerciali”, in quanto disciplinate dalla L. n.392/78, per le quali continuerà quindi a trovare applicazione la disciplina finora vigente.

 

Mancata registrazione del contratto e accertamento della sua esistenza

La legge di Stabilità 2016, al comma 59 dell’articolo 1, è poi intervenuto in tema di mancata registrazione del contratto. 

Se manca la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal comma 6 dell’articolo 13 della L. n.431/1998 che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare «accertare l’esistenza del contratto» riconducendolo alle condizioni “legali” di cui agli articoli 2, co.1 (contratto c.d. “libero”, 4+4) e 2, co.3, (contratto c.d. “concordato”, 3+2) della L. n.431/1998 e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge. Si segnala che il canone così stabilito non potrà eccedere il “(…) valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, co.2 e 3, (…)”, senza che, peraltro, sia stato chiarito se, in virtù del richiamo dell’articolo 2, occorra far riferimento ai contratti “liberi” o a quelli “concordati”.

 

Agevolazioni nella fiscalità locale per i contratti di locazione a “canone concordato”

Ulteriori interessanti novità hanno interessato i contratti di locazione a “canone concordato” nell’ambito della fiscalità locale.

Il comma 53 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016, infatti, ha introdotto una riduzione del 25% dell’IMU per i proprietari che concedono il proprio immobile in locazione a canone concordato.

Il successivo comma 54 ha stabilito un’analoga riduzione anche ai fini TASI, per la quale viene prevista una riduzione al 75% dell’imposta dovuta da proprietari e inquilini, in caso di immobili abitativi concessi in locazione a “canone concordato”.

Si precisa che le disposizioni agevolative di cui sopra trovano applicazione, quindi, solo nel caso di contratti di locazione abitativa stipulati ai sensi dell’articolo 2, co.3, della L. n.431/1998, i quali hanno una durata di tre anni, ulteriormente prorogata di due anni se al termine del triennio non si procede ad accordo sul rinnovo (3+2) e per i quali il valore del canone ed altre condizioni contrattuali sono “convenzionati” o, per l’appunto, “concordati”, in quanto non liberamente pattuiti tra le parti ma stabiliti in base agli accordi tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della Proprietà e degli Inquilini di concerto con le Istituzioni interessate.

 

Possibilità di pagamento dei canoni di locazione in contanti

Nell’ambito delle novità apportate in tema di pagamenti in contanti, l’articolo 1, comma 902, della legge di Stabilità 2016 è intervenuto anche sulle modalità di corresponsione dei canoni di locazione abitativa, abrogando l’art.12, co.1.1, del D.L. n.201/2011.

La disposizione citata prevedeva che i pagamenti dei canoni di locazione abitative (ad eccezione di quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica), dovevano essere effettuati obbligatoriamente, a prescindere dall’importo, in forme e con modalità che escludessero l’uso del contante e ne garantissero la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. In conseguenza dell’abrogazione operata, con effetto dal 1° gennaio 2016 sarà possibile pagare i canoni di locazione abitativa anche in contanti, fermo restando il limite dei € 2.999,99 (nuovo ammontare a partire dal quale è vietato il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore in conseguenza delle modifiche apportate dall’articolo 1, comma 898, sempre della legge di Stabilità 2016).

Si segnala che l’intervento normativo ha fatto seguito alla  nota n. 10492 del 5 febbraio 2014, con la quale il Ministero dell’economia e delle finanze aveva chiarito che le transazioni “critiche” fossero solo i pagamenti di canoni sopra soglia (all’epoca, € 999,99); erano di fatto, dunque già ammessi – nonostante l’esplicito divieto normativo – i pagamenti di canoni di locazione abitativa in contanti (sotto la soglia dei € 1.000), a condizione di produrre una “(…) prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione (…)” (ad esempio, la ricevuta di pagamento del canone, con relativa apposizione del bollo ove dovuto).

Monitoraggio capitali esteri: RW semplificato per i dossier titoli

L’Agenzia delle Entrate, in occasione di Telefisco 2016, ha fornito una interpretazione nuova quanto attesa in tema di modalità per la compilazione del quadro RW. La novità riguarda le modalità di indicazione in presenza di un dossier titoli, sia ai fini del monitoraggio fiscale che ai fini dell’assolvimento dell’imposta sulle attività finanziarie estere Ivafe.

 

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L’Agenzia delle Entrate, in via interpretativa, ha finalmente semplificato le modalità di compilazione del quadro RW in presenza di dossier titoli, venendo così incontro a tutti quegli operatori che si sono confrontati con le difficoltà pratiche di compilazione in presenza di portafogli complessi e con numerose operazioni di compravendita in corso d’anno. 

Il tema in oggetto è di particolare attualità a seguito dell’adesione alle procedure di voluntary disclosure  ed ai connessi adempimenti per l’anno 2014. 

In particolare l’Agenzia, intervenendo ad un quesito sulla compilazione del quadro Rw con riferimento all’aspetto sanzionatorio, ha avuto modo di chiarire che non è necessario indicare in RW i singoli strumenti finanziari, compilando un rigo del modello per ogni titolo posseduto e movimentato nel corso dell’anno, ma è sufficiente indicare come valore iniziale e finale, rispettivamente, il valore al 31/12 dell’anno precedente e al 31/12 dell’anno di riferimento del valore complessivo del dossier risultante dalla documentazione fornita dall’intermediario estero, oltre ai giorni di possesso dell’investimento unitariamente considerato. E’ stato osservato che tale nuovo approccio richiederà qualche adattamento delle istruzioni alla dichiarazione per cui, a titolo di esempio, non sarà più possibile – compilando una sola riga – utilizzare più codici distintivi delle attività finanziarie ma occorrerà utilizzare il codice residuale quale «Altre attività estere di natura finanziaria». 

Infine, circa l’aspetto sanzionatorio, l’Agenzia ha precisato che in caso di mancata compilazione del quadro RW la sanzione, da un lato, va calcolata sul valore dell’attività estera nell’ultimo giorno di possesso e, dall’altro,  deve essere  ragguagliata ai giorni di possesso.

Disciplina e agevolazioni fiscali per il leasing abitativo

Una novità prevista dalla legge di Stabilità 2016 è l’introduzione di disposizioni agevolative per il leasing immobiliare. Lo scopo è quello di incentivare la ripresa del mercato immobiliare agevolando l’utilizzo del leasing per l’acquisto di immobili ad uso abitativo in alternativa al tradizionale acquisto finanziato con mutuo ipotecario; il leasing, come noto, garantisce subito la disponibilità del bene, ma consente di dilazionare il pagamento mediante la corresponsione di canoni periodici e di rinviare ad un momento futuro l’eventuale atto di trasferimento della proprietà ad un prezzo ridotto. Si esamina la nuova disciplina alla luce dell’analisi contenuta nello Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 4-2016/T e dei chiarimenti forniti in occasione di Telefisco 2016.

 

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Il comma 83 dell’art. 1 della L. n. 208/2015 (legge di stabilità 2016) ha previsto una disciplina civilistica speciale per i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili da adibire ad abitazione principale dell’utilizzatore, con la previsione di particolare agevolazioni fiscali. 

Sotto il profilo civilistico, in deroga alle regole generali, nel leasing abitativo l’utilizzatore è assimilato al compratore e subisce, pertanto tutti i vizi e i rischi dovuti ad esempio al perimento dell’immobile; regole derogatorie rispetto alla disciplina ordinaria del leasing vengono previste in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore (la società leasing rientra nel possesso del bene e può venderlo a valori di mercato); è previsto il divieto di revocatoria fallimentare e la possibilità per l’utilizzatore di richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, nel corso dell’esecuzione del contratto.

Sotto il profilo fiscale sono introdotte due nuove agevolazioni con riguardo ai contratti di leasing abitativo stipulati nel periodo dall’1.1.2016 al 31.12.2020; il 31 dicembre 2020 rappresenta la data entro la quale deve essere stipulato il contratto di leasing, a prescindere dal fatto che gli effetti contrattuali si protragga anche oltre. 

In particolare viene introdotta una detrazione Irpef del 19% sui canoni di leasing (fino a 8.000 euro) e sul prezzo di riscatto (fino a 20.000 euro), a favore dell’utilizzatore sotto i 35 anni e con reddito non superiore a 55.000 euro, nel caso di leasing aventi ad oggetto immobili da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. La detrazione è ridotta se l’utilizzatore supera i 35 anni di età ed è pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo di 4.000,00 euro) e del prezzo di riscatto (fino all'importo di 10.000,00 euro).

Secondo i Notai il superamento, nel corso del contratto di leasing, del limite di età (di 35 anni) e del limite di reddito (55mila euro), non comporta la perdita del diritto alla detrazione. Resta invece da chiarire se per “reddito complessivo” si debba far riferimento al reddito del periodo d’imposta nel quale il contratto viene stipulato oppure al reddito risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi presentata dal contribuente in questione.

Ulteriore requisito per la detrazione è che l’utilizzatore non sia titolare “di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa”, ma non è specificato se a tale fine rilevano anche le quote di comproprietà, la proprietà nuda e i diritti reali di godimento, come l’usufrutto.

La seconda agevolazione fiscale riguarda la tassazione indiretta degli atti di leasing. E’ disposto che all’atto di acquisto da parte di società di leasing di immobili non di lusso da concedere in leasing a soggetti con i requisiti “prima casa” si applichi l’imposta di registro ridotta nella misura dell’1,5% (in luogo del 2%) e le ipotecarie e catastali in misura fissa; in caso di trasferimenti soggetti ad Iva, nelle medesime condizioni, si applica con l'aliquota agevolata del 4% (oltre a imposte di registro, ipotecaria, catastale e bollo per 920 euro).

L’agevolazione si applica anche all’atto di cessione del contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un immobile abitativo non di lusso, a favore dei soggetti per i quali ricorrono le condizioni di “prima casa” che sconta sempre l’imposta di registro dell’1,5%.

Secondo il Notariato la base imponibile dell'imposta di registro deve essere applicata sul prezzo pattuito, non potendo trovare applicazione il "prezzo valore" e quindi la tassazione su base catastale.

In occasione di Telefisco 2016 l’Agenzia ha fornito alcuni chiarimenti circa le modalità per usufruire dell’agevolazione prima casa nel caso di leasing abitativo. Si ricorda, infatti, che i requisiti per beneficiare dell’agevolazione (non essere «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni»  e non essere «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare) devono sussistere in capo all’utilizzatore e tali condizioni devono risultare da specifiche dichiarazioni rese in atto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sin da subito nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, oppure nel contratto di leasing; in tale secondo caso, tuttavia, è necessario che il contratto di leasing, che in linea generale è soggetto a registrazione solo in caso d’uso, venga invece registrato unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile. Nel caso invece in cui nel contratto di trasferimento dell’immobile alla società di leasing nel quale interviene anche l’utilizzatore si faccia riferimento al precedente contratto di leasing stipulato e non registrato, detta enunciazione comporta l’applicazione dell’imposta di registro, in misura fissa, anche per l’atto enunciato.

Agevolazione Irpef sull’acquisto di immobili dai costruttori

Al fine di incentivare la ripresa del settore immobiliare, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto,  per l’anno 2016, una importante agevolazione per chi acquista una abitazione direttamente dall’impresa costruttrice. L’agevolazione consistente nella detrazione dall'Irpef del 50% dell'importo corrisposto a titolo di Iva sull'acquisto di abitazioni di classe energetica A o B. 

La detrazione irpef è ripartita in 10 quote annuali.

 

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Il comma 56 dell’art. 1 della L. n. 208/2015 (legge di stabilità 2016) ha previsto una detrazione dall’ Irpef pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento a titolo di Iva:

- per l’acquisto effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016,

- di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B,

- cedute dalle imprese costruttrici.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

 

Nel corso del recente Telefisco 2016 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni in merito alla suddetta detrazione. 

In particolare l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che dal tenore letterale della norma il presupposto dell’agevolazione sia l’acquisto di immobili nuovi venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Di conseguenza, secondo l’Agenzia, sono escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio (di ristrutturazione edilizia, di manutenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo). In queste ultime ipotesi, infatti il contribuente può beneficiare di altra disposizione agevolativa: ovvero della detrazione IRPEF del 36-50% di cui all’art. 16-bis comma 3 del TUIR spettante all’acquirente o all’assegnatario di unità immobiliari site in fabbricati interamente recuperati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, tramite interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

 

Sempre in occasione di Telefisco 2016 l’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente chiarito, con una interpretazione letterale e restrittiva della norma che, nel caso in cui sia stata Iva in acconto, l’agevolazione non compete:

- se l’acconto è stato pagato nel 2015 e la vendita è stipulata nel 2016: in materia vige infatti il principio di cassa ed è dunque necessario, per beneficiare della nuova agevolazione, che l’Iva sia pagata nel periodo d’imposta 2016;

- se l’acconto è stato pagato nel 2016 e la vendita è stipulata nel 2017:  in quanto la norma si applica agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016.

L’Agenzia ha chiarito inoltre che, nel silenzio della norma, si deve ritenere applicabile la detrazione all’immobile acquisito nel 2016 anche nel caso in cui l’impresa costruttrice, nell’attesa di trovare un acquirente, abbia precedentemente concesso in locazione il medesimo immobile.

 

Affinché possa operare la detrazione in oggetto è necessario che, sulla vendita dell’unità immobiliare, vi sia l’addebito dell’IVA in rivalsa da parte del costruttore. 

Non sono, dunque, ricompresi nell’agevolazione gli acquisti di immobili per i quali il costruttore non ha optato per l’applicazione dell’Iva ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72 (ovvero in ipotesi di fabbricati ceduti dal costruttore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, in regime di esenzione Iva) salvo il diritto di opzione per l’imposta da parte del cedente.

Ai sensi del citato n. 8-bis, la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all’IVA anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione. In tal caso, la detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata può essere riconosciuta indipendentemente dalla data di fine lavori. In tal senso si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate nel corso di Telefisco 2016.