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Cedolare secca sulle locazioni brevi

L’articolo 4 del DL 50/2017 (“Regime fiscale sulle locazioni brevi”) pubblicato in G.U, il 24 aprile 2017 introduce, a partire dal prossimo 1° giugno 2017, l’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi. La disposizione interviene a regolamentare un settore, quello locazioni turistiche, sino ad oggi privo di una disciplina fiscale ad hoc e quindi suscettibile di pratiche di evasione. 

 

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Le “locazioni brevi”, così definite dal punto di vista fiscale se non più lunghe di 30 giorni, non sono soggette a registrazione ed sono altresì escluse dall’applicazione della disciplina speciale sulle locazioni di cui alla legge 431/98 e regolate dal Codice Civile, con pochi e brevi articoli caratterizzati da una certa libertà contrattuale. 

 

La nuova norma (comma 1 dell’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017) interviene innanzitutto definendo locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Deve dunque trattarsi di locazioni concluse tra soggetti che agiscono al di fuori del regime d’impresa; i contratti possono comprendere servizi accessori che non devono tuttavia eccedere il limite della fornitura di biancheria e pulizia, configurando altrimenti un’attività alberghiera ; possono essere conclusi direttamente dal proprietario o tramite intermediari immobiliari, che agiscono anche attraverso portali web specializzati (ad es. Airbnb).

 

Occorre precisare che in realtà, anche prima di tale intervento normativo per via interpretativa si riteneva la cedolare secca applicabile anche ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, come chiarito dalla circolare 26/E/2011. 

 

La nuova disposizione prevede che a decorrere dal prossimo 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai suddetti contratti di locazione breve si applicheranno espressamente le disposizioni di cui all’articolo 3 del D. Lgs. 23/2011 in materia di cedolare secca sugli affitti (tassazione con aliquota al 21 per cento, sostitutiva di irpef, addizionali regionali e comunali e imposta di registro)  mediante, ed è questa la vera novità del provvedimento, l’eventuale meccanismo della ritenuta alla fonte a titolo d’imposta nei casi in cui i corrispettivi della locazione siano gestiti – come nel caso di Airbnb – dal gestore del portale.

 

In ogni caso il proprietario dell’abitazione dovrà esercitare l'opzione per la tassazione con cedolare secca altrimenti la ritenuta operata dal gestore sarà computata a titolo di acconto delle imposte ordinarie da liquidare in sede di dichiarazione.

Un’altra importante novità introdotta dalla nuova norma è rappresenta dalla possibilità di tassare i corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione con la cedolare secca; i redditi in oggetto sono sempre qualificati come redditi diversi (e non redditi fondiari) pur se assoggettati a cedolare. L’opzione è estesa che ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Resta da chiarire se, come parrebbe dalla lettura delle norma l’imponibile per l’applicazione della cedolare secca sia costituito non solo dai canoni, ma anche dalle spese condominiali rimborsate dall’inquilino, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione “normale”. 

La norma introduce una serie di adempimenti a carico delle agenzie immobiliari o portali web di intermediazione.

 

Innanzitutto gli intermediari dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate apposita comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 250 a 2mila euro (la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata nei quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati); il contenuto di tale comunicazione, le modalità di trasmissione e la loro conservazione dovranno essere stabiliti da apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro il 25 luglio 2017.

 

Infine gli intermediari dovranno trasmettere ogni anno ai proprietari apposita certificazione con l’indicazione degli importi trattenuti e riversati all’Erario in qualità di sostituti d’imposta.

 

Il Decreto introduce altresì degli obblighi di controllo a carico dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi concluse tramite piattaforme online; a tali fini l’Agenzia delle Entrate stipulerà apposite convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online.

 

Nei 90 giorni dall’approvazione del decreto dovrà essere emanato apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che stabilisca le disposizioni attuative del Decreto Legge 50/2017 in materia di cedolare secca sulle locazioni brevi.

 

Si auspica che in sede di conversione del DL 50/2017 vengano risolti alcuni problemi interpretativi della norma in esame, tra cui in particolare l’applicabilità della cedolare a tutti i casi in cui, al di fuori dell’attività di impresa, vengano forniti alloggi unitamente a servizi accessori, come avviene ad esempio nel caso dei B&B.

Voluntary bis al test di convenienza 

E’ iniziata la fase di applicazione della c.d. voluntary-bis reintrodotta dall’art. 7 del DL 193/2016 , intitolato “Riapertura dei termini della proceduta di collaborazione volontaria e norme collegate”. 

 

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La “collaborazione volontaria” in oggetto riguarda sia i soggetti che abbiano violato gli obblighi dichiarativi relativi al monitoraggio fiscale disciplinati dal DL n. 167/1990 (le persone fisiche, gli enti non commerciali, le società semplici ed equiparate residenti nel territorio dello stato) sia gli altri soggetti che abbiano commesso violazioni a carattere fiscale non riconducibili ad attività detenute all’estero (società, professionisti, enti commerciali)

Deve essere subito notato che tra la voluntary 1.0 e quella 2.0 il contesto internazionale è ulteriormente evoluto ed assumono sempre maggiore rilevanza gli scambi di informazioni fiscali tra i paesi. 

In particolare con il DM 17 gennaio 2017 il Ministero dell’Economia e della Finanze ha aggiornato la lista degli Stati che forniranno in modo automatico le informazioni fiscali all’Italia (e, viceversa) in merito ai rapporti intrattenuti nel paese straniero da contribuenti residenti in Italia. Tra questi invero sono presenti anche molti paesi con i quali esistono da tempo delle convenzioni contro le doppie imposizioni. La novità consiste tuttavia nel fatto che lo scambio di informazioni operato ai sensi della convenzione avviene con la modalità “su richiesta” mentre il nuovo regime prevede lo scambio in forma “automatica”. 

I contribuenti che intendono accedere alla collaborazione volontaria devono presentare in via telematica entro il 31 luglio 2017 apposita richiesta di accesso alla procedura utilizzando il modello ministeriale. La relativa istanza può essere integrata con le informazioni e i documenti entro il 30 settembre 2017 mentre il termine previsto per l’accertamento da parte degli uffici è del 31 dicembre 2018. 

I contribuenti interessati alla regolarizzazione devono tuttavia effettuare una valutazione di convenienza rispetto alla procedura del ravvedimento operoso lungo introdotto dalla legge di stabilità del 2015 (Dlgs n. 158/2015). Si osserva infatti che il calcolo di convenienza in oggetto – che in certi casi deponeva a vantaggio del ravvedimento già con la voluntary 1.0 -  presenta con voluntary 2.0 ulteriori elementi di valutazione 

Un primo elemento è rappresentato dell’arco temporale da considerare per la sanatoria con voluntary 2.0 che prevede ora, in condizioni normali, sei annualità per i redditi (dal 2010 al 2015) e sette annualità per il monitoraggio (dal 2009 al 2015). Di contro il ravvedimento operoso può essere esteso solo ai periodi ancora accertabili che, in condizioni normali (escluse le ipotesi di dichiarazione omessa o raddoppio dei termini), comprende quattro anni per i redditi (dal 2012 al 2015) e cinque anni per il monitoraggio fiscale (dal 2011 al 2015). Il conteggio delle annualità “scoperte” può essere differente, questa volta a svantaggio del ravvedimento, laddove fossimo in presenza di paesi black list con accordi che in molti casi hanno una validità limitata alla procedura di collaborazione volontaria. 

Un elemento di novità rispetto allo stato dell’arte in sede di voluntary 2.0 è dato dalla maggiore copertura sul piano delle sanzioni penali oggi offerta dal ravvedimento operoso in seguito al Dlgs n. 158/2015 nella parte in cui ha modificato gli art. 13 e 13 bis del Dlgs 74/2000. In particolare è stata introdotta la non punibilità per alcuni reati omissivi (omesso versamento di ritenute, Iva e indebita compensazione) in caso di pagamento del tributo e accessori. Altrettanto è previsto circa l’estinzione dei reati dichiarativi in seguito alla presentazione di ravvedimento operoso prima che sia stata avviata una qualunque attività di verifica. 

La valutazione di convenienza deve infine tenere conto di diversi altri profili quali la presenza di delegati sui conti esteri ( che in sede di voluntary beneficiano della possibilità di conteggiare le sanzioni pro-quota) il computo degli interessi da applicare (interesse legale per il ravvedimento contro il maggior saggio del 3,5% previsto per il caso di collaborazione volontaria), la possibilità di applicare nel ravvedimento la minore sanzione del 90% sui redditi (favore rei), di scomputare eventuali crediti esteri – in tal caso potrà valutarsi un uso congiunto dei due istituti - e, infine, il fatto che la procedura di voluntary 2.0 prevede un termine breve di prescrizione dell’azione accertatrice dell’Agenzia (31.12.2018) mentre in caso di ravvedimento i termini di accertamento sono assai più lunghi essendo previsto il ricomputo facendo riferimento alla data di presentazione dell’integrazione.