Legge di Stabilità 2016 - Ampliato l’accesso all’agevolazione “prima casa”

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La legge 28 dicembre 2015 n. 208 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto, con effetto dal 1° gennaio 2016, un nuovo presupposto applicativo dell'agevolazione “prima casa” volto ad adeguarne la disciplina alle attuali difficoltà della contrattazione immobiliare.

In particolare è stata modificata la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro), aggiungendo il comma 4-bis che consente al proprietario di un immobile, nel momento in cui decide di cambiare casa comprandone una nuova, di beneficiare nuovamente delle agevolazioni “prima casa” a condizione che il vecchio immobile sia venduto entro un anno dall’acquisto del nuovo. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderà applicabile l’imposta di registro nella misura ordinaria, gli interessi e una sanzione pari al 30 per cento sulla differenza dell’imposta stessa.

 

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Il nuovo comma 4-bis, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, nella citata nota II-bis, dispone che «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

 

Per comprendere la portata del nuovo disposto normativo è necessario ricordare due dei presupposti per  la concessione dell'agevolazione “prima casa” previsti dalla nota II-bis, alla Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986:

 il primo presupposto concerne la “novità” dell'agevolazione (prevista dalla lettera c), nota II-bis, comma 1): la concessione dell'agevolazione è condizionata dal fatto che l'acquirente non sia «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» tempo per tempo disposte dalle normativa in tema di acquisto della “prima casa”;

 il secondo è inerente la cosiddetta “impossidenza” (prevista dalla lettera b), nota II-bis, comma 1): l'agevolazione “prima casa” compete se l'acquirente non è «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare».

 

Coordinando, dunque, il disposto della Nota II-bis, comma 1, lettera b) e c), con il disposto del nuovo comma 4-bis della medesima nota, ne consegue che la situazione di “prepossidenza” di un'altra abitazione si rende ostativa alla concessione di una ulteriore agevolazione “prima casa” salvo che si renda possibile la alienazione infrannuale di cui oltre, nel senso che :

 se si tratta di una “prepossidenza” provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni “prima casa”, tale “prepossidenza” non è ostativa all'ottenimento di una nuova agevolazione purchè si abbia l'alienazione della prima abitazione entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;

 se invece si tratta di una “prepossidenza” non provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni “prima casa” (ad esempio per acquisti per successione ereditaria o mediante un contratto di compravendita non agevolato), tale “prepossidenza” si rende ostativa all'ottenimento di una nuova agevolazione “prima casa” anche se l’immobile viene alienato entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

 

Sono rimasti invariati invece gli altri requisiti previsti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”:

 l’abitazione deve essere situata nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del Comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della “prima casa” sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto (lett. a) della nota II-bis di cui all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986);

 l’immobile oggetto di agevolazione deve essere un immobile abitativo non rientrante nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio dal punto di vista storico e artistico).

 

Nel corso del recente Telefisco 2016, è stato confermato che la novità trova applicazione non solo alle cessioni, poste in essere dall'1.1.2016, soggette ad imposta di registro, ma anche:

- alle cessioni di abitazioni imponibili ad IVA (a norma del n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72), alle quali si applica l'aliquota IVA del 4%;

- ai trasferimenti di abitazioni a titolo gratuito operati mortis causa o inter vivos (nel qual caso, tuttavia, l'agevolazione implica l'applicazione delle sole imposte ipotecaria e catastale in misura fissa mentre le imposte sulle successioni e donazioni restano dovute in misura ordinaria), purché nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile si esprima l'impegno a trasferire entro 1 anno l'immobile preposseduto.

L’applicabilità della novità normativa alle cessioni poste in essere dall'1.1.2016, poi, implica che non è possibile richiedere il rimborso dell'imposta corrisposta in misura ordinaria per un acquisto operato nel 2015, anche se l’abitazione preposseduta viene  alienata nel 2016.

Inoltre, è stato chiarito che, sebbene non sia stato modificato anche l'art. 7 della L. 448/98 che disciplina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, il credito di imposta trova applicazione:

 sia quando il riacquisto viene effettuato entro un anno dall'alienazione;

 sia nel caso in cui l'alienazione della "vecchia" prima casa segua il nuovo acquisto (purché avvenga entro 1 anno da esso).

 

Si segnala che la materia è stata oggetto anche di un recente approfondimento da parte del Consiglio Nazionale del Notariato (studio tributario 5-2016/T, allegato).