Cedolare secca sulle locazioni brevi

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L’articolo 4 del DL 50/2017 (“Regime fiscale sulle locazioni brevi”) pubblicato in G.U, il 24 aprile 2017 introduce, a partire dal prossimo 1° giugno 2017, l’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi. La disposizione interviene a regolamentare un settore, quello locazioni turistiche, sino ad oggi privo di una disciplina fiscale ad hoc e quindi suscettibile di pratiche di evasione. 

 

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Le “locazioni brevi”, così definite dal punto di vista fiscale se non più lunghe di 30 giorni, non sono soggette a registrazione ed sono altresì escluse dall’applicazione della disciplina speciale sulle locazioni di cui alla legge 431/98 e regolate dal Codice Civile, con pochi e brevi articoli caratterizzati da una certa libertà contrattuale. 

 

La nuova norma (comma 1 dell’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017) interviene innanzitutto definendo locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Deve dunque trattarsi di locazioni concluse tra soggetti che agiscono al di fuori del regime d’impresa; i contratti possono comprendere servizi accessori che non devono tuttavia eccedere il limite della fornitura di biancheria e pulizia, configurando altrimenti un’attività alberghiera ; possono essere conclusi direttamente dal proprietario o tramite intermediari immobiliari, che agiscono anche attraverso portali web specializzati (ad es. Airbnb).

 

Occorre precisare che in realtà, anche prima di tale intervento normativo per via interpretativa si riteneva la cedolare secca applicabile anche ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, come chiarito dalla circolare 26/E/2011. 

 

La nuova disposizione prevede che a decorrere dal prossimo 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai suddetti contratti di locazione breve si applicheranno espressamente le disposizioni di cui all’articolo 3 del D. Lgs. 23/2011 in materia di cedolare secca sugli affitti (tassazione con aliquota al 21 per cento, sostitutiva di irpef, addizionali regionali e comunali e imposta di registro)  mediante, ed è questa la vera novità del provvedimento, l’eventuale meccanismo della ritenuta alla fonte a titolo d’imposta nei casi in cui i corrispettivi della locazione siano gestiti – come nel caso di Airbnb – dal gestore del portale.

 

In ogni caso il proprietario dell’abitazione dovrà esercitare l'opzione per la tassazione con cedolare secca altrimenti la ritenuta operata dal gestore sarà computata a titolo di acconto delle imposte ordinarie da liquidare in sede di dichiarazione.

Un’altra importante novità introdotta dalla nuova norma è rappresenta dalla possibilità di tassare i corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione con la cedolare secca; i redditi in oggetto sono sempre qualificati come redditi diversi (e non redditi fondiari) pur se assoggettati a cedolare. L’opzione è estesa che ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Resta da chiarire se, come parrebbe dalla lettura delle norma l’imponibile per l’applicazione della cedolare secca sia costituito non solo dai canoni, ma anche dalle spese condominiali rimborsate dall’inquilino, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione “normale”. 

La norma introduce una serie di adempimenti a carico delle agenzie immobiliari o portali web di intermediazione.

 

Innanzitutto gli intermediari dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate apposita comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 250 a 2mila euro (la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata nei quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati); il contenuto di tale comunicazione, le modalità di trasmissione e la loro conservazione dovranno essere stabiliti da apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro il 25 luglio 2017.

 

Infine gli intermediari dovranno trasmettere ogni anno ai proprietari apposita certificazione con l’indicazione degli importi trattenuti e riversati all’Erario in qualità di sostituti d’imposta.

 

Il Decreto introduce altresì degli obblighi di controllo a carico dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi concluse tramite piattaforme online; a tali fini l’Agenzia delle Entrate stipulerà apposite convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online.

 

Nei 90 giorni dall’approvazione del decreto dovrà essere emanato apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che stabilisca le disposizioni attuative del Decreto Legge 50/2017 in materia di cedolare secca sulle locazioni brevi.

 

Si auspica che in sede di conversione del DL 50/2017 vengano risolti alcuni problemi interpretativi della norma in esame, tra cui in particolare l’applicabilità della cedolare a tutti i casi in cui, al di fuori dell’attività di impresa, vengano forniti alloggi unitamente a servizi accessori, come avviene ad esempio nel caso dei B&B.

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