Disciplina e agevolazioni fiscali per il leasing abitativo

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Una novità prevista dalla legge di Stabilità 2016 è l’introduzione di disposizioni agevolative per il leasing immobiliare. Lo scopo è quello di incentivare la ripresa del mercato immobiliare agevolando l’utilizzo del leasing per l’acquisto di immobili ad uso abitativo in alternativa al tradizionale acquisto finanziato con mutuo ipotecario; il leasing, come noto, garantisce subito la disponibilità del bene, ma consente di dilazionare il pagamento mediante la corresponsione di canoni periodici e di rinviare ad un momento futuro l’eventuale atto di trasferimento della proprietà ad un prezzo ridotto. Si esamina la nuova disciplina alla luce dell’analisi contenuta nello Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 4-2016/T e dei chiarimenti forniti in occasione di Telefisco 2016.

 

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Il comma 83 dell’art. 1 della L. n. 208/2015 (legge di stabilità 2016) ha previsto una disciplina civilistica speciale per i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili da adibire ad abitazione principale dell’utilizzatore, con la previsione di particolare agevolazioni fiscali. 

Sotto il profilo civilistico, in deroga alle regole generali, nel leasing abitativo l’utilizzatore è assimilato al compratore e subisce, pertanto tutti i vizi e i rischi dovuti ad esempio al perimento dell’immobile; regole derogatorie rispetto alla disciplina ordinaria del leasing vengono previste in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore (la società leasing rientra nel possesso del bene e può venderlo a valori di mercato); è previsto il divieto di revocatoria fallimentare e la possibilità per l’utilizzatore di richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, nel corso dell’esecuzione del contratto.

Sotto il profilo fiscale sono introdotte due nuove agevolazioni con riguardo ai contratti di leasing abitativo stipulati nel periodo dall’1.1.2016 al 31.12.2020; il 31 dicembre 2020 rappresenta la data entro la quale deve essere stipulato il contratto di leasing, a prescindere dal fatto che gli effetti contrattuali si protragga anche oltre. 

In particolare viene introdotta una detrazione Irpef del 19% sui canoni di leasing (fino a 8.000 euro) e sul prezzo di riscatto (fino a 20.000 euro), a favore dell’utilizzatore sotto i 35 anni e con reddito non superiore a 55.000 euro, nel caso di leasing aventi ad oggetto immobili da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. La detrazione è ridotta se l’utilizzatore supera i 35 anni di età ed è pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo di 4.000,00 euro) e del prezzo di riscatto (fino all'importo di 10.000,00 euro).

Secondo i Notai il superamento, nel corso del contratto di leasing, del limite di età (di 35 anni) e del limite di reddito (55mila euro), non comporta la perdita del diritto alla detrazione. Resta invece da chiarire se per “reddito complessivo” si debba far riferimento al reddito del periodo d’imposta nel quale il contratto viene stipulato oppure al reddito risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi presentata dal contribuente in questione.

Ulteriore requisito per la detrazione è che l’utilizzatore non sia titolare “di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa”, ma non è specificato se a tale fine rilevano anche le quote di comproprietà, la proprietà nuda e i diritti reali di godimento, come l’usufrutto.

La seconda agevolazione fiscale riguarda la tassazione indiretta degli atti di leasing. E’ disposto che all’atto di acquisto da parte di società di leasing di immobili non di lusso da concedere in leasing a soggetti con i requisiti “prima casa” si applichi l’imposta di registro ridotta nella misura dell’1,5% (in luogo del 2%) e le ipotecarie e catastali in misura fissa; in caso di trasferimenti soggetti ad Iva, nelle medesime condizioni, si applica con l'aliquota agevolata del 4% (oltre a imposte di registro, ipotecaria, catastale e bollo per 920 euro).

L’agevolazione si applica anche all’atto di cessione del contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un immobile abitativo non di lusso, a favore dei soggetti per i quali ricorrono le condizioni di “prima casa” che sconta sempre l’imposta di registro dell’1,5%.

Secondo il Notariato la base imponibile dell'imposta di registro deve essere applicata sul prezzo pattuito, non potendo trovare applicazione il "prezzo valore" e quindi la tassazione su base catastale.

In occasione di Telefisco 2016 l’Agenzia ha fornito alcuni chiarimenti circa le modalità per usufruire dell’agevolazione prima casa nel caso di leasing abitativo. Si ricorda, infatti, che i requisiti per beneficiare dell’agevolazione (non essere «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni»  e non essere «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare) devono sussistere in capo all’utilizzatore e tali condizioni devono risultare da specifiche dichiarazioni rese in atto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sin da subito nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, oppure nel contratto di leasing; in tale secondo caso, tuttavia, è necessario che il contratto di leasing, che in linea generale è soggetto a registrazione solo in caso d’uso, venga invece registrato unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile. Nel caso invece in cui nel contratto di trasferimento dell’immobile alla società di leasing nel quale interviene anche l’utilizzatore si faccia riferimento al precedente contratto di leasing stipulato e non registrato, detta enunciazione comporta l’applicazione dell’imposta di registro, in misura fissa, anche per l’atto enunciato.

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