L’Agenzia chiarisce il Rent to buy

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Con Circolare n. 4 del 19 febbraio 2015 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul trattamento fiscale, ai fini delle imposte dirette ed indirette applicabile al cosiddetto “Rent to buy” disciplinato dall’art. 23 del Decreto Sblocca Italia DL 133/2014.

 

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L’Agenzia, con la circolare in commento, è intervenuta al fine di delineare in maniera dettagliata i profili fiscali del Rent to buy ribadendo quanto già chiarito dal Notariato, con lo Studio n. 490-2013/T, nonché dall’Associazione Italiana dottori commercialisti di Milano con la Norma di comportamento n. 191/2014, oggetto delle nostre newsletter n. 30 e 34 del 2014.

La circolare si sofferma in particolare sulla disciplina delle imposte indirette, specificando che alle quote dei canoni da imputare a corrispettivo dovrà essere applicata l’imposta di registro con aliquota del 3% (mentre sulle quote a titolo di locazione l’aliquota sarebbe del 2%), ferma restando la possibilità di scomputare tale imposta dall’imposta dovuta sul trasferimento finale del bene, determinata con le aliquote ordinarie per i trasferimenti di immobili. Si precisa che la base imponibile è costituita dal valore dichiarato dalle parti o, se superiore, dal corrispettivo pattuito, salvo l’applicazione, ove possibile, del prezzo-valore. Resta salvo il diritto al rimborso della maggiore imposta eventualmente versata, se l’imposta versata sugli acconti risulti superiore a quella dovuta per il contratto di compravendita definitivo.

Da ultimo la circolare fornisce nuovi chiarimenti in marito alle particolari ipotesi in cui le parti non procedano alla conclusione del contratto di compravendita: a) caso in cui il conduttore rinunci all’esercizio del proprio diritto; b) caso di risoluzione per inadempimento.

In entrambe le ipotesi (rinuncia all’opzione e risoluzione per inadempimento), ai fini delle imposte dirette per il concedente operante nel regime d’impresa, le quote di canone imputate ad acconto prezzo trattenute costituiscono proventi imponibili; per il privato, le stesse costituiscono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l) Tuir.

Ai fini IVA, in caso di mancato esercizio dell’opzione, il concedente dovrà emettere in ogni caso una nota di accredito pari ai canoni percepiti a titolo di acconto, salvo riassoggettare ad Iva, con aliquota ordinaria, la sola quota di canoni eventualmente trattenuta. Deve essere emessa nota di variazione anche in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, tenuto a restituire tutti gli acconti; analogamente, in caso di inadempimento del conduttore, occorre emettere nota di variazione dato che i canoni trattenuti a titolo di penalità escono dal campo di applicazione dell’Iva. 

Secondo l’Agenzia non è invece ammessa la restituzione della eventuale maggiore imposta di registro versata per gli acconti nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero di risoluzione del contratto per inadempimento.

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