Le immobiliari di gruppo non sono mai “di comodo” 

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La recente sentenza della Commissione tributaria di Firenze (sentenza n. 8/8/2016 del 11.01.2016)  conferma un consolidato della orientamento della giurisprudenza in materia di non applicabilità della disciplina delle società di comodo alle società di gestione immobiliare facenti parte di gruppi di società

 

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Come noto la disciplina sulle società di comodo o non operative è stata introdotta dall’art. 30 della Legge n. 724/1994 allo scopo di disincentivare l’utilizzo potenzialmente elusivo delle strutture societarie e garantire una tassazione minima per le società con bassa redditività rispetto alla loro patrimonializzazione. 

Nello specifico vengono considerate non operative le società che presentano un rapporto non adeguato fra il valore degli assets patrimoniali e i ricavi effettivamente prodotti, ovvero che risultano in perdita fiscale “sistematica”. 

La normativa in esame, come è noto,  è diretta a contrastare l’intestazione di beni (in specie immobili) ad una società che risulti costituita non per l’esercizio di una impresa commerciale ma per garantire, di fatto, l’utilizzo degli stessi beni da parte dei soci.

L’Agenzia delle Entrate con particolare riferimento alle società che svolgono attività immobiliare (cfr. Circolari n. 5/E/2007 e n. 44/E/2007) , ha tuttavia sempre applicato estensivamente il dettato normativo ritenendo che solo in alcune circostante oggettive che abbiamo reso impossibile il conseguimento dei ricavi minimi, sia possibile disapplicare la normativa in questione. 

I casi di disapplicazione hanno riguardato, ad esempio, la capacità di documentare la presenza di immobili in corso di costruzione, l’inagibilità degli stessi, l’impossibilità di applicare canoni più elevati, la mancanza di autorizzazioni amministrative ecc.. In ogni caso le società immobiliari, secondo l’Agenzia, sono tenute confrontarsi con la normativa delle società non operative, salvo fornire la prova delle esimenti sopra  indicate, e ciò a prescindere da un’indagine sui soggetti che in concreto beneficiano del godimento dei beni immobili intestati alla società, ed anche quando si tratti di immobiliare di gruppo (circ 44/E/2007).

La giurisprudenza di merito, invece, già da tempo continua affermando che la disciplina delle società di comodo non si applica alle immobiliari quando la locazione venga effettuata nei confronti di soggetti terzi, ovvero soggetti che non sono legati alla società da un rapporto organico o di partecipazione sociale (Ctr Lombardia n. 5440/11/2014, Ctr Genova n. 17/1/2011 e Ctr Firenze n. 1734/25/2014). 

L’orientamento delle Commissioni Tributarie, nell’ambito del quale va inquadrata la sentenza in esame, esclude in particolare che possa ritenersi “non operativa” una società immobiliare che conceda in locazione gli immobili a società appartenenti allo stesso gruppo, senza che tali beni siano quindi utilizzati a titolo personale dai soci della società. Secondo la citata Ctr di Firenze, “il mancato raggiungimento del reddito minimo determina la presunzione semplice che la società in questione sia una società di comodo, ma questa non può escludere la dimostrazione del contrario con elementi oggettivi”. Nel caso esaminato, la società immobiliare gestiva immobili concessi in locazione ad altre società facenti capo alla medesima compagine sociale, esercenti un’effettiva attività commerciale e nessuno degli immobili risultava mai essere stato utilizzato ad uso personale da alcuno dei soci. Per i giudici quindi non può essere penalizzata sul piano fiscale, mediante applicazione della disciplina delle società di comodo, la scelta nell’ambito di un gruppo di costituire un’apposita società per la gestione immobiliare degli immobili utilizzati dalle società del gruppo.

 

Si allega sentenza della Commissione tributaria di Firenze n. 8/8/2016 del 11.01.2016)