Legge di Stabilità 2016 – agevolazioni e nuovi obblighi in tema di locazioni

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La legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/15, G.U. n. 208, S.O. n. 70, del 28 dicembre 2015)  ha introdotto agevolazioni e nuovi obblighi nell’ambito delle locazioni di immobili ad uso abitativo; di seguito una breve disamina delle novità in oggetto.

 

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Obbligo di registrazione e comunicazione a carico del locatore

La legge di Stabilità 2016 ha posto, a carico esclusivo del locatore, l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula.

Sempre a carico del locatore, è stato inoltre posto il nuovo obbligo di comunicare entro 60 giorni l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata, anche ai fini della tenuta c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6), cod. civ.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra, per l’appunto, la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell’anagrafe condominiale.

Si precisa che la legge di Stabilità 2016 non è intervenuta sull’art. 10, comma 1, lett. a), del d. P.R. n.131/86 (T.U. imposta di registro) che, con particolare riguardo all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, continua a prevedere, per le “scritture private non autenticate” (tra cui rientrano, tipicamente, i contratti di locazione), l’obbligo di richiedere la registrazione a carico di tutte le “parti contraenti” (e, quindi, non solo del proprietario). Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta ancora obbligato alla registrazione. Risulta evidente, però, che se la registrazione avviene a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resta  a carico del locatore.

Anche l’articolo 57 dello stesso decreto 131/1986 non è stato modificato dalla legge di Stabilità 2016 e continua a prevedere la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell’imposta di registro, unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari di cui alla L. n. 39/1989, in caso di scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito del loro intervento.

Il “nuovo” obbligo di registrazione ad esclusivo carico del proprietario scatta naturalmente solo nelle ipotesi di contratti di locazione soggetti a registrazione obbligatoria, ossia per quei contratti aventi durata superiore ai 30 giorni nel corso dell’anno. La legge di Stabilità 2016 non ha infatti modificato la durata temporale delle locazioni al superamento della quale scatta l’obbligo di registrazione del contratto. 

Inoltre, il nuovo obbligo non riguarda le c.d. “locazioni commerciali”, in quanto disciplinate dalla L. n.392/78, per le quali continuerà quindi a trovare applicazione la disciplina finora vigente.

 

Mancata registrazione del contratto e accertamento della sua esistenza

La legge di Stabilità 2016, al comma 59 dell’articolo 1, è poi intervenuto in tema di mancata registrazione del contratto. 

Se manca la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal comma 6 dell’articolo 13 della L. n.431/1998 che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare «accertare l’esistenza del contratto» riconducendolo alle condizioni “legali” di cui agli articoli 2, co.1 (contratto c.d. “libero”, 4+4) e 2, co.3, (contratto c.d. “concordato”, 3+2) della L. n.431/1998 e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge. Si segnala che il canone così stabilito non potrà eccedere il “(…) valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, co.2 e 3, (…)”, senza che, peraltro, sia stato chiarito se, in virtù del richiamo dell’articolo 2, occorra far riferimento ai contratti “liberi” o a quelli “concordati”.

 

Agevolazioni nella fiscalità locale per i contratti di locazione a “canone concordato”

Ulteriori interessanti novità hanno interessato i contratti di locazione a “canone concordato” nell’ambito della fiscalità locale.

Il comma 53 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016, infatti, ha introdotto una riduzione del 25% dell’IMU per i proprietari che concedono il proprio immobile in locazione a canone concordato.

Il successivo comma 54 ha stabilito un’analoga riduzione anche ai fini TASI, per la quale viene prevista una riduzione al 75% dell’imposta dovuta da proprietari e inquilini, in caso di immobili abitativi concessi in locazione a “canone concordato”.

Si precisa che le disposizioni agevolative di cui sopra trovano applicazione, quindi, solo nel caso di contratti di locazione abitativa stipulati ai sensi dell’articolo 2, co.3, della L. n.431/1998, i quali hanno una durata di tre anni, ulteriormente prorogata di due anni se al termine del triennio non si procede ad accordo sul rinnovo (3+2) e per i quali il valore del canone ed altre condizioni contrattuali sono “convenzionati” o, per l’appunto, “concordati”, in quanto non liberamente pattuiti tra le parti ma stabiliti in base agli accordi tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della Proprietà e degli Inquilini di concerto con le Istituzioni interessate.

 

Possibilità di pagamento dei canoni di locazione in contanti

Nell’ambito delle novità apportate in tema di pagamenti in contanti, l’articolo 1, comma 902, della legge di Stabilità 2016 è intervenuto anche sulle modalità di corresponsione dei canoni di locazione abitativa, abrogando l’art.12, co.1.1, del D.L. n.201/2011.

La disposizione citata prevedeva che i pagamenti dei canoni di locazione abitative (ad eccezione di quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica), dovevano essere effettuati obbligatoriamente, a prescindere dall’importo, in forme e con modalità che escludessero l’uso del contante e ne garantissero la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. In conseguenza dell’abrogazione operata, con effetto dal 1° gennaio 2016 sarà possibile pagare i canoni di locazione abitativa anche in contanti, fermo restando il limite dei € 2.999,99 (nuovo ammontare a partire dal quale è vietato il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore in conseguenza delle modifiche apportate dall’articolo 1, comma 898, sempre della legge di Stabilità 2016).

Si segnala che l’intervento normativo ha fatto seguito alla  nota n. 10492 del 5 febbraio 2014, con la quale il Ministero dell’economia e delle finanze aveva chiarito che le transazioni “critiche” fossero solo i pagamenti di canoni sopra soglia (all’epoca, € 999,99); erano di fatto, dunque già ammessi – nonostante l’esplicito divieto normativo – i pagamenti di canoni di locazione abitativa in contanti (sotto la soglia dei € 1.000), a condizione di produrre una “(…) prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione (…)” (ad esempio, la ricevuta di pagamento del canone, con relativa apposizione del bollo ove dovuto).

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