Ampia deducibilità degli interessi passivi anche per i centri commerciali

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La costante giurisprudenza di merito interpreta estensivamente l’applicabilità delle disposizioni in materia di deducibilità degli interessi passivi per le società di gestione immobiliare introdotte dalla Legge finanziaria 2008 e poi recentemente modificate dal Decreto internazionalizzazione (art 4 Dlgs 147/2015), intervenendo sui contenziosi relativi a quelle società immobiliari che, oltre alla mera locazione delle proprietà immobiliari, forniscono servizi integrati relativi ai medesimi immobili locati, quali, ad esempio, servizi di pulizia, di gestione dei parcheggi e delle aree comuni, come succede per le società che detengono centri commerciali o complessi immobiliari locati a terzi.

 

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Si ricorda che, al fine di incentivare il settore immobiliare italiano, con Legge finanziaria 2008 (articolo 1, comma 36, Legge 244/2007) è stata introdotta l’integrale deducibilità degli interessi passivi corrisposti da società immobiliari su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, in deroga all’ordinario regime di deducibilità limitata in base al ROL, previsto dall’articolo 96 Tuir.

La disposizione agevolativa si applica alle società che svolgono, in via effettiva e prevalente, attività immobiliare. Sulla definizione di tali società sono sorte questioni interpretative, in quanto l’Agenzia delle Entrate ha adottato un’interpretazione restrittiva della disposizione, delimitandone l’applicazione alle sole società immobiliari “di gestione”, ovvero alle società immobiliari la cui attività “consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio” e strumentali per natura o comunque non utilizzati direttamente” nell’esercizio dell’impresa. (circolare 37/E/2008). Di seguito, la stessa Agenzia, con la circolare 7/E del 2013, ha escluso dal novero delle immobiliari di gestione le società che, oltre all’attività di mera locazione/affitto di immobili, esercitano altre attività seppur secondarie ed accessorie a quella immobiliare (gestione di centri commerciali, villaggi turistici, ecc) fornendo servizi integrati ai propri locatari in misura tale “da rendere l’attività di locazione o di affitto non più preminente in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi”.

Recentemente, il legislatore è dunque nuovamente intervenuto, in via interpretativa, a superare questo contrasto, con il Decreto internazionalizzazione (art. 4, comma 4 D Lgs n 147 del 14.09.2015 in GU n 220 del 22.09.2015), in vigore dal 7 ottobre 2015, che ha introdotto delle modifiche alla disciplina fiscale degli interessi passivi (art.96 TUIR) e, in particolare, ha chiarito il campo di applicazione della norma di cui sopra prevedendo che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non rilevano ai fini dell'art.96 TUIR per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intese tali le società che soddisfano due requisiti: 1) valore dell'attivo patrimoniale prevalentemente costituito dal valore normale degli immobili destinati alla locazione; 2) valore dei ricavi costituito per 2/3 da canoni di locazione o affitto di aziende.

L’Agenzia delle Entrate, per le controversie anteriori all’entrata in vigore del decreto internazionalizzazione, ha continuato a negare la deducibilità degli interessi alle società non di gestione pura. 

A tale condotta degli uffici si contrappongono tuttavia le decisioni dei giudici di merito che, facendo di fatto valere la portata interpretativa delle disposizioni introdotte con il decreto internazionalizzazione, adottano un’interpretazione estensiva della norma (di recente Ctr Lombardia sentenza n. 3520/02/16 e Ctp Milano, n. 3664/03/2015 e in passato Ctp Milano 212/08/2013, 6051/16/2014 e 2543/47/2016; Ctp Brescia 637/15/2014 ). 

In particolare secondo i giudici la deducibilità spetta ogniqualvolta i servizi accessori resi in favore dei locatari/affittuari non siano di rilevanza quantitativa e qualitativa tale da trasformare il contratto di locazione/affitto in un contratto di servizi integrati e, dunque in tutte le ipotesi in cui i ricavi da servizi avevano un’incidenza solo marginale rispetto ai canoni di locazione/affitto e la società locatrice risultava sprovvista di personale (amministratori o dipendenti) dedicato all’erogazione diretta o al coordinamento (in caso di affidamento in outsourcing) dei servizi integrati.

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