Agevolazione Irpef sull’acquisto di immobili dai costruttori

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Al fine di incentivare la ripresa del settore immobiliare, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto,  per l’anno 2016, una importante agevolazione per chi acquista una abitazione direttamente dall’impresa costruttrice. L’agevolazione consistente nella detrazione dall'Irpef del 50% dell'importo corrisposto a titolo di Iva sull'acquisto di abitazioni di classe energetica A o B. 

La detrazione irpef è ripartita in 10 quote annuali.

 

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Il comma 56 dell’art. 1 della L. n. 208/2015 (legge di stabilità 2016) ha previsto una detrazione dall’ Irpef pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento a titolo di Iva:

- per l’acquisto effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016,

- di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B,

- cedute dalle imprese costruttrici.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

 

Nel corso del recente Telefisco 2016 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni in merito alla suddetta detrazione. 

In particolare l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che dal tenore letterale della norma il presupposto dell’agevolazione sia l’acquisto di immobili nuovi venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Di conseguenza, secondo l’Agenzia, sono escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio (di ristrutturazione edilizia, di manutenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo). In queste ultime ipotesi, infatti il contribuente può beneficiare di altra disposizione agevolativa: ovvero della detrazione IRPEF del 36-50% di cui all’art. 16-bis comma 3 del TUIR spettante all’acquirente o all’assegnatario di unità immobiliari site in fabbricati interamente recuperati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, tramite interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

 

Sempre in occasione di Telefisco 2016 l’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente chiarito, con una interpretazione letterale e restrittiva della norma che, nel caso in cui sia stata Iva in acconto, l’agevolazione non compete:

- se l’acconto è stato pagato nel 2015 e la vendita è stipulata nel 2016: in materia vige infatti il principio di cassa ed è dunque necessario, per beneficiare della nuova agevolazione, che l’Iva sia pagata nel periodo d’imposta 2016;

- se l’acconto è stato pagato nel 2016 e la vendita è stipulata nel 2017:  in quanto la norma si applica agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016.

L’Agenzia ha chiarito inoltre che, nel silenzio della norma, si deve ritenere applicabile la detrazione all’immobile acquisito nel 2016 anche nel caso in cui l’impresa costruttrice, nell’attesa di trovare un acquirente, abbia precedentemente concesso in locazione il medesimo immobile.

 

Affinché possa operare la detrazione in oggetto è necessario che, sulla vendita dell’unità immobiliare, vi sia l’addebito dell’IVA in rivalsa da parte del costruttore. 

Non sono, dunque, ricompresi nell’agevolazione gli acquisti di immobili per i quali il costruttore non ha optato per l’applicazione dell’Iva ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72 (ovvero in ipotesi di fabbricati ceduti dal costruttore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, in regime di esenzione Iva) salvo il diritto di opzione per l’imposta da parte del cedente.

Ai sensi del citato n. 8-bis, la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all’IVA anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione. In tal caso, la detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata può essere riconosciuta indipendentemente dalla data di fine lavori. In tal senso si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate nel corso di Telefisco 2016.

 

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