La nuova disciplina del Rent to buy

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Il Decreto n. 133/2014 cosiddetto "Sblocca Italia" (Gazzetta Ufficiale n.212 del 12.09.2014), al fine di stimolare il mercato immobiliare, ha introdotto nel nostro ordinamento una disciplina tipica dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione cosiddetti "rent to buy". La convenienza di tale forma contrattuale consiste nel garantire il godimento immediato di un immobile dietro il pagamento di canoni, con diritto per il conduttore di acquistare l'immobile entro un termine prestabilito e ad un determinato prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni versati. 

 

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Sotto il profilo oggettivo, il rent to buy può essere adottato sia per i fabbricati ad uso abitativo che per quelli strumentali e anche per i terreni. Non sono previste limitazioni neppure dal punto di vista soggettivo: possono adottare tale forma contrattuale sia i privati che le imprese e i professionisti.

L'articolo 23, comma 1, DL 133/2014 prevede per i contratti in questione (diversi dalla locazione finanziaria), l'obbligo di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. e, conseguentemente, richiede la redazione in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata; rispetto ai tre anni previsti per il preliminare di compravendita immobiliare, nel rent to buy l'efficacia della trascrizione può essere prolungata contrattualmente, ma fino ad un massimo di dieci anni (comma 3).

Per la fase di godimento dell’immobile si rinvia alle norme codicistiche in materia di usufrutto (in luogo di quelle sulla locazione), riguardo ad inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione ed alle pretese di terzi e/o liti, in quanto compatibili.

Il comma 5 dell’art. 23 regola, inoltre, i casi di inadempimento: il concedente inadempiente è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; se a non adempiere è il conduttore, il concedente avrà diritto alla restituzione dell'immobile, acquisendo interamente i canoni a titolo di indennità. Il contratto è comunque risolto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (comma 2).

A tutela del conduttore, nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un'abitazione, è fatto divieto di procedere alla stipula dell’atto se non si è proceduto, anteriormente o contestualmente alla stipula, alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile (il comma 4 richiama l’art. 8 del D.lgs. 122/2005). 

In caso di fallimento del proprietario, il curatore è tenuto ad onorare il contratto. Se a fallire è il conduttore, il curatore fallimentare, autorizzato dal comitato dei creditori, valuta l’opportunità di proseguire il rapporto contrattuale; resta inteso che se il curatore si scioglie dal contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

In materia fiscale, l’art. 23 non detta particolari previsioni. Il Notariato, in sede di analisi delle novità introdotte dallo Sblocca Italia e ancor prima nello Studio n. 490-2013/T, ha esaminato le problematiche relative al rischio di doppia imposizione. Secondo tale documento e secondo quanto indicato nella Norma di comportamento n. 191 dell’Associazione dei Dottori Commercialisti, il trattamento fiscale dipende dal fatto che il trasferimento della proprietà sia automatico al termine della locazione o, piuttosto, sia subordinato all’esercizio di un diritto di opzione. Nel primo caso, dal momento che il trasferimento della proprietà si considera effettuato al momento di stipula del contratto, qualora il cedente sia un’impresa:

- ai fini delle imposte indirette (Iva/registro) occorrerà sottoporre ad imposizione l’intero corrispettivo (dato dalla somma dei canoni e del corrispettivo finale) al momento della stipula;

- ai fini delle imposte sui redditi la plusvalenza/minusvalenza concorrerà a determinare il reddito del periodo d’imposta nel quale è stato stipulato l’atto.

Viceversa, nel caso di locazione con opzione di riscatto, il trasferimento diventa rilevante anche ai fini contabili e fiscali solo nel momento in cui viene esercitata l’opzione. 

 

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